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热点话题2---房价的一孔之见  

2011-04-29 08:52:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价是当前最热门的话题,中央发狠地要降房价,不达目的誓不罢休。纵观这几年的房价,每当政府调控一次,房价就报复性上扬一次。最典型的是2006年,当时从深圳开始购房者一致行动抵制购房,当时深圳的房价是8000元一平方米。但仅仅事隔一年到07年深圳的房价涨到20000元一平方米,这时出现了十个人抢一套房的局面。

08年政府又开始调控房价,但到09年,北京五环内的房价从15000元狂飙的25000元以上,而且没有房源。

为什么会出现如此现象,很值得大家思考。从我党建国以来的历史看,只要中央下决心搞的事情没有办不成的。从镇压反革命、人民公社运动、大跃进、四清运动、文化大革命、改革开放、一国两制等等,只要中央下决心搞的事情没有办不成的,为什么降房价这样一件事情就搞不定呢。

我以为关键是现在缺少一种踏踏实实、脚踏实地进行调研,在摸清情况的基础上有针对性地提出切实可行的措施。过去的政策出台前至少进行很长时间的实地调查,找出问题的结症所在。现在的学者坐在家里在网上搜索几篇文章,就写出一个报告,打着专家的名义给中央进言,凭主观臆断甚至带有泄私愤或泼妇骂街的方式攻击房地产业而不是客观理性地分析原因。是想这样的报告怎么能作为制定政策的依据呢。

现在房子的建造成本主要是土地、资金、建安、市政配套、公用建筑配套、销售费用、管理费用和各种税费等构成。现在土地成本是最高的,在大城市城区每平方米建筑面积土地成本高达近2万元甚至更高。资金成本也是很大的一块,购买土地的款项必须一次交清,按国家规定自有资金占35%,其余65%都是贷款。特大城市每建一万平米的面积至少需要资金2亿元,大城市约1亿元、三、四线城市约需5000万元。一般小项目规模也要在5万平方米以上,以一般大城市为例需5万元启动资金,其中贷款约3亿元,按年息10%计每年贷款利息为3000万元。项目每延长一年,成本就增加3000万元。按照某些专家的观点,让老百姓不买房,开发商因急于变现被迫降房价,这只是专家的一厢情愿,开发商不会自己印钱,越卖不出去资金成本就越多,房价就越涨。以这种方式降房价肯定是行不通的。

另外,建筑设计标准在提高、建筑材料在涨价、农民工工资要涨、各地税收在涨、市政配套在涨、公用设施面积(不可售面积)在增加,在这种情况下即使开发商不要利润房价也下不来。

搞经济的都知道,企业如果没有利润就不能推动社会经济发展,一般来说工业企业的销售利润如果达不到15%就没有生存的必要,微利企业要达到销售利润在5%以上。界定是否为暴利行业要看它的销售利润率和投资利润率,如果20000元的销售单价其销售利润率是5%利润为1000元,从比例上不高。

总之房价是一个敏感问题、是一个涉及政府财政、政府形象、银行、公用事业、农民、开发商、购房者个人等方方面面利益的复杂问题,也是关系到党执政的政治问题,不是仅凭喊口号、靠简单走形式的大检查、向房地产企业施压就能解决的问题。必须经过深入调查,权衡各方面的利益,只有与房地产相关的所有机构都要舍去一部分利益才能真正把房价降下来。

另外,房子是百年大计,也不可为了当前的降价而建造要不了几年就落伍的垃圾房子,那样是对资源的更大浪费。

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